About Investment
軍人・軍属向け投資について

米軍人向け投資とは？
  • 米軍人向け投資とは、米軍人向けに建てた家やアパートなどを賃貸として貸し出す事です。
  • 米軍に関連した沖縄特有のビジネスモデルが数多くあり、その中でもポビュラーなビジネスとして『米軍人・軍属向け不動産投資』があります。
  • 米軍人向け賃貸を行うためには、クリアすべきステップが多くあります。
  • どの地域・ロケーションが好まれるのか、どのような建物の間取りや造りに人気があるのか。
  • お客様のニーズをより細かく知る事が非常に大切です。
どのエリアが好まれる？
  • 外人向け投資物件は中北部エリアに集中しており、沖縄市・うるま市・宜野湾市・北谷町・嘉手納町・読谷村・恩納村・金武町に渡って外人物件が点在しています。
  • その中でも特に北谷町は人気のエリアとなっていますが、他の市町村にもお客様に好まれる特色があります。
  • お客様にポイントを押えながらプランを構築することが、米軍人投資としてとても重要になります。
賃借人（軍人と軍属）について
  • 軍人は聞き慣れた言葉ですが、軍属という言葉は耳にする機会があまりないかもしれません。
  • ≪軍人とは≫
    米軍人とはアメリカ軍に属する空軍・陸軍・海軍・海兵隊の事を指します。
    軍人は基本的に任期は２年周期となっており、本人が申請を出せば５年住んでいるというケースもあります。
    しかし国外任務の指令が出た場合は、約２週間以内に退去を迫られる事があります。
    その場合は日本で適用される「退去通知は30日前」ルールは適用されません。
  • ≪軍属とは≫
    軍属とは米軍基地内にあるサービス業関連施設や米軍関係のエンジニアなどアメリカ国内企業に勤める方々の事を言います。
    軍属も基本的には2年ですが（職種によって多少の違いはあります）、その年ごとの申請が通ればリタイアまで何年でも住む事ができます。
どのような物件の種類があるの？
  • 物件のタイプには３種類あり、①一戸建てタイプ　②アパート・マンションタイプ　③デュープレックスタイプ（連棟式住宅）に分類されます。
  • ①戸建てタイプ
    • 戸建てタイプはファミリー層・独身層など全ての層から非常に人気があります。
      その理由としてペットを飼う方が多く、庭付きを求める傾向があるためです。
      またプライバシーなどの観点や部屋の広さの点からも戸建てタイプを選ぶ方が多くいます。
  • ②アパートマンションタイプ
    • アパート・マンションタイプは独身層からのニーズがあります。
      理由としては戸建てよりも家賃が安く、高層階に行けば景色が良いという点が挙げられます。
      ただ現在は、アパートマンションタイプでも間取りが大きな物件か、設備関係がハイグレードか、または好立地でないと集客が難しくなるケースもあります。
  • ③デュープレックスタイプ
    • デュープレックスタイプとは連棟式住宅の事を言い、建物と建物の左右、または上下を壁で隔てて建築された物件の事になります。
      横壁つながりの物件は見た目は戸建てなのに対し、上下で繋がっている物件はアパートとして認識されるケースもあります。
家賃はどれぐらい？
  • 軍人と軍属には階級に対して細かく家賃設定が定められていています。
  • 日本の場合だと、一般公務員の家賃手当が最大27,000円なのに対し、米軍人の家賃手当は低い階級でも約15~16万円は保障されており、高い階級になると30万円以上の支給があります。
  • 軍属だと所属している本国の会社の家賃手当次第ですので、低い方では10万円程、医者や弁護士のような軍属の方だと50万円が支給されるケースもあります。
  • また日本では家賃手当は世帯主のみの支給ですが、夫婦で軍人の場合は夫婦ともに家賃手当が支給されます。
米軍人・軍属の方がこだわるのは？
  • 一概には言えませんが、①芝生の生えた庭、②広い室内とキッチン、③大きめの寝室、④部屋の数、⑤トイレ・お風呂場の数、⑥景色、⑦立地条件、⑧屋根付き駐車場、⑨倉庫などが挙げられます。

    アメリカは土地や建物が広く、日本のように手狭な空間で生活はほとんどしていないのでこのような条件を求める方が多くなります。

    とは言っても、県内の軍人軍属向け物件で全てが揃った物件はほとんどないのが現状ですが、その中でも上記の条件を多く満たしていると、集客率アップに繋がります。
  • ①芝生の生えた庭
    • 米軍人・軍属はペット購入を希望する方が多くいます。またファミリーだと子供がいるので、小さくても芝生の生えた庭を求める傾向があります。
      人気のある戸建物件でも、庭が有るのと無いのとでは成約率が大きく変わっています。
  • ②広い室内とキッチン
    • ファミリー層だけでなく、基本的にアメリカ人は荷物や家具類を多く所有しています。
      また家具もアメリカ製で大きく作られたものが沢山あるので、リビングが小さくなるとアメリカ製の大型ソファーや家具類などが入らないという事があります。
      私達にとって大きいリビングでも、アメリカ人にとっては小さすぎるというケースがよくあります。
      またエアコンは各部屋全てに（リビング・寝室・他の部屋）付ける事が成約に必須だとお考えください。
      最近は目にする機会は減りましたが、畳間は非常に敬遠されます。
      キッチンは外国製のコンべクションオーブン付きのキッチンコンロを求められる事が多くあります。
      アメリカ人はターキーや大型ケーキなどを作るので、日本製のコンべクションオーブンでは小さすぎると考えられています。
      日本では主流になりつつあるIHコンロはアメリカ人には人気がなく、火力の強いガス調理を望む傾向にあるようです。
      また食器乾燥機（アメリカ製だとなお良い）があると非常に喜ばれます。
  • ③大き目の寝室
    • 寝室は自分が一番リラックスできる場所と考えていて、寝室の大きさにこだわる方も多くいます。
      私達が想像する大きなベッドはダブルベッドですが、アメリカにはそれ以上の大きさのベッドが存在します。（カリフォルニアキングといいます）
      ベッド自体も大きいのですが、フレームがより大きいものや天蓋が付いているタイプもあります。
      子供部屋は小さくてもいいですが、寝室だけは広さをキープするようにしましょう。
      ⑤でも触れますが、寝室にお風呂場とトイレがあると非常に喜ばれます。
  • ④部屋の数
    • 例えば部屋数が少ない物件にカップルの方が住んでいて、その後お子さんが産まれたらお部屋の多い家に引っ越しをしてしまうケースを目にします。
      また独身の方でも、ゲストルームや物置として部屋を多く求める傾向があります。
      しかし部屋を小さく強引に分けて造るぐらいならば、逆に広く造った方が賢明です。

      一概には言えませんが、5畳を下回るならば一つの部屋として繋げましょう。 マンションなどでも建築前であれば、部屋の壁抜きなどの変更は可能です。
  • ⑤トイレ・お風呂場の数
    • トイレとお風呂場は1世帯に1つずつという感覚ですが、アメリカ人では共用のトイレとお風呂場が１ヶ所、寝室にも１ヶ所あるのが普通です。
      またトイレとお風呂場が同じスペースに備え付けられていたり、寝室のお風呂場にはバスタプは必要なくシャワーのみでも十分です。

      アメリカ人のほとんどの夫婦が子供と一緒に寝ない事のように、自分の時間を大切にする文化があるからだと考えられます。
  • ⑥景色
    • 沖縄県民には意外な事ですが、アメリカは国土が広いので生まれて一度も海を見た事のない方も多くいます。
      また沖縄は仕事としての赴任地ではありますが、観光地としての視点を持って来沖します。

      もし景色を提供出来る環境にあるなら、景色を見れるように設計するのも成約する為の大きなインパクトになります。
  • ⑦立地条件
    • 立地についてよく重要視される事は①勤務基地からの距離、②繁華街への近さ、③景色の良さが挙げられます。
      以上の条件を満たしている地域が北谷町で、米軍人軍属だけでなく県外や海外の観光客にも非常に人気があります。
      ただし、全ての条件を満たす事が出来なくても、それ以上のインパクトを与える事により成約率を上げる事が出来ます。

      例えば同じ投資金額を持っている場合、土地代が高いので小さな家だが人気のある地域を選ぶのか、またはあまり人気のない地域だが大きな家に他のオプションを付け加えてクオリティの高い造りにするのか、といった色々な選択が出来ます。
  • ⑧屋根付き駐車場
    • 駐車場は出来るだけ屋根が付いている事が好ましく、シャッター付きガレージだと大きなインパクトとなります。
      車が大好きな方はこの事を必須条件としてくる事もあります。
  • ⑨倉庫
    • 私達はストーレージと呼びますが、要は物置になる倉庫の事になります。
      特にファミリー層に多いのですが、部屋に入らない家財道具やクリスマスやハロウィンなどの道具などを保管できる場所を求めてきます。
  • ⑩床材や壁紙
    • 日本では床材は木を使いますが、アメリカではPタイルを好みます。
      また日本では壁には壁紙をはりますが、アメリカではペンキなどの吹き付けを好む傾向にあります。

      これらの点に関しては、投資金額も少なくメンテナンスも非常に容易なので、出来るならばこちらで検討する方が良いと思います。
軍検とは
  • 軍検とは軍検査の略で『米軍による住宅性能検査』の事を指します。
    嘉手納基地内に【ベースハウジング】（今後はBHと表記します）という住宅検査や物件情報、軍人軍属への家賃支給などを統括している事務所があります。
    このBHからの軍検を受けないと、米軍人・軍属を住まわす事ができません。

    ただし軍属だけに限った事ですが、BHを通さずにアメリカ本国の会社から家賃手当が直接出る場合は、BHの認可を受ける必要はありません。
    ただ家賃手当はだいぶ低いのが相場なので、認可をしっかりと受けられる物件を購入・入居出来るようにしましょう。

    日本では、建物を建築した際に中間検査と建築後の完了検査が義務化されています。
    そして自分の住居でもアパートのような共同住宅でも、この検査に合格しないと住む事ができません。
    日本の検査は他の国に比べても非常に厳しいのですが、米軍人・軍属相手になると日本の検査をパスしていても軍検査では通らない事があります。
検査に最低限必要な事は？
  • ①室内の広さ
    • まず第一に最低限度の占有面積がないといけません。
      最低でも室内の大きさ（占有面積）が550sqft（51.15㎡）は必要で、それ以下の面積の物件は軍検査を受ける事ができません。
      またクローゼットや食品庫などの基本的に人が入って生活出来ない室内スペースは除外されてしまいます。
      ベランダやバルコニーなども占有面積以外とみなされます。
      ただし靴箱や戸棚など壁から出て設置されているものや、備え付けのタンスなどは面積の一部になります。
  • ②基地から建物までの距離
    • これに該当する物件はほぼないのですが、例えば本島南部に物件を購入しても、嘉手納基地や他の基地からの距離が離れすぎていると軍検査を受けることができません。
      常識的に考えても基地より離れすぎた所に住みたいと思う方はほとんどいません。
      米軍人・軍属向けの物件が中北部に集中している理由には、その他の地域ではニーズがない事と、軍検査に通らないといった点があるのです。
  • ③建物が古い
    • 日本では昭和55年以前の物件に関しては耐震診断を受けなければならない義務があります。
      軍検査でも築20年以上の物件は一級建築士の耐震診断証明書が必要となります。
      米軍用の耐震診断書式があるので、どの一級建築士でも出来るわけではありません。
      また極端に古い住宅などは、リフォームをしていない限りは誰も住む事はないと言えます。
軍検査に向けての準備
  • 軍検査の準備は物件により異なります。
    基本的には以下5点をオーナー様にご用意していただきます。
  • ①鍵
    • 軍検査のために鍵を1本ハウジングオフィスに預けます。（合格後は返還してもらえます）
      検査を待つ間の部屋の確認や補修などのために1本必要です。
      合格後に契約が決まると借りる方に2本、不動産業者が1本保有します。
  • ②物件名
    • 米軍人・軍属向けの物件には名前を付けなければなりません。
      例えば自分の苗字や子供の名前をあしらったものや、物件から見える景色や風景を表したもの、または自分の好きな言葉をあしらったものなど、多種多様な物件名があります。
      自分の大切な物件に素敵な名前を命名してください。
  • ③家具家電の用意
    • 基地内にはコンベクションオーブン付きコンロ・冷蔵庫・洗濯機など家電の貸し出しサービスがありますが、現在は『嘉手納基地所属のファミリーのみ』の貸し出しのみとなっています。（色々なケースによって変わることもあります）
      その際は各家電をオーナー側で用意してもらう必要があります。
  • ④所有物件の住所
    • 特に新築の時は住所が確定していない事があります。
      この住所は合格後もずっと使っていく住所になるので、こちらはしっかりと確定させましょう。
  • ⑤登記（仮登記を含む）
    • 所有者と登記上の所有者は同一である必要があります。
      中古物件を購入した場合は、売買の際に行政書士の下でしっかりと名義変更登録を済ませてください。
      新築の場合、仮登記の状態でも軍検を依頼することができますので、早めに仮登記を済ませるようにして下さい。
      それ以外にリビングや各部屋には煙探知機が必要であったり、ドアストッパーやカーテンレールなど設置義務が課せられているものが細かくあります。
      こういった点をオーナー自身で用意するとコストダウンに繋がりますので、自分で設置できる場合は自分の手で行うのも一つの手です。
軍検査に合格後は
  • 軍検に合格したら不動産業者が客付けをしていきます。
    当社がお客様に対して様々な媒体から集客を行います。

    成約するまではオーナー様には定期的にお部屋の確認や清掃や庭の草刈りなど、いつでも清潔な状態をキープできる事が大切です。
    費用がかかりますが、当社に依頼することも可能です。

    成約が決まったら、支払い方法や支払日の確認などを行います。
    また入居後でも様々な補修やメンテナンスなどが起こる場合がございます。

Flowchart
オーナー様から依頼を受けてから
入居までの流れ

軍検査から入居までの流れになります。
01現地調査
  • オーナー様から依頼を受けた物件の面積、間取り、設備状況等を確認します。
  • 軍検査に必要な備品・補修などにかかる費用などを見積もり、オーナー様と相談します。
  • その際の費用負担はございません。
02軍検準備
  • 軍検査に必要な書類などを私達で作成・提出致します。
  • 作成した資料などをアメリカ軍サイドへ提出致します。
  • その際の軍検査費として20,000円（税別）掛かります。
03軍検
  • 軍検査には約1ヶ月〜2ヶ月程かかります。
  • たとえ軍検査が不合格となっても、合格するまで再検査を依頼します。
  • 再検査に関する費用負担はございません。
04募集
  • 軍検査合格前から、自社ホームページ・他媒体などを使い、精力的に物件宣伝をします。
  • 軍検査合格後、入居者募集を開始します。
  • 宣伝などにかかる費用負担はございません。
05入居
  • お客様が決まり次第、オーナー様へご連絡いたします。
  • 敷金、補償金などの管理、物件の保全、お客様管理に努めます。
  • 退去後も清掃など原状回復に努め、即入居募集を開始します。
  • 管理費は月額家賃の5%になります。

Property Management
物件管理について

私たちはオーナー様から預かった物件を大切に管理運営させていただきます。
入居者募集
  • インターネット（自社ホームページ・他媒体等）
  • インパクトデザインのある募集看板
  • ポスティング等など
入居審査
  • 米国発行の身分証明証（IDカード）による身元確認
契約業務
  • 重要事項説明・賃貸借契約
  • 入居の際の諸注意説明
  • 電気・水道・ガスの使用開始の手配
保守管理
  • 水道検針
  • メンテナンス業者の手配
回収業務
  • 賃料等集金
  • 催促状送付
  • 延滞者訪問
収納事務
  • 入金管理
  • 敷金精算
  • オーナー精算
原状回復
  • 退去チェック
  • ハウスクリーニングの手配
  • 建物内補修及び入居促進の為のリフォーム提案

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